К огромному разочарованию, первичный рынок жилья буквально переполнен различного рода недобросовестными застройщиками, которые лишают непрофессиональных инвесторов, а именно таковыми являются дольщики, не только нового жилья, но и денег. Что же делать, если вы попались на уловки такого застройщика? Куда обращаться в такой ситуации?
Можно ли доказать свое право на квартиру, если застройщик оказался недобросовестным?
Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Многое зависит от того, на основании каких документов строятся юридические отношения с застройщиком, а также способа привлечения средств. В России чаще всего для этого используют две схемы.
Первая. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ДДУ).
Договор долевого участия устанавливает, что вы вместе с другими покупателями вкладываете свои деньги в строительство дома, а застройщик по окончании строительства должен передать вам конкретную квартиру, указанную в документе. Этот документ обязательно проходит государственную регистрацию, и только после регистрации договора дольщик обязан произвести оплату по нему. Стоит отметить, что в соответствии с нововведениями в законодательной базе с01 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета (эскроу-счета) в уполномоченных банках. Планируется, что до конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%. По мнению законодателя, данные меры должны защитить участников строительства.
Вторая. Договор о вступлении в ЖСК – это объединение граждан и в некоторых случаях юридических лиц в целях удовлетворения потребности в жилье. В последнее время количество ЖСК только растет, что обусловлено изменениями в 214 — ФЗ. Предметом любого договора ЖСК являются обязательства кооператива передать конкретную квартиру пайщику по завершении строительства.
Ранее схема с ЖСК позволяла легально обходить законодательство о долевом строительстве, но с недавнего времени законодателем были введены некоторые изменения в правовую базу, которые более жестко регулируют данный вид отношений.
Так, с 01.07.2018 г. строить по схеме ЖСК можно лишь в двух случаях:
- если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т.е., когда ведомство строит жилье для сотрудников;
- если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве, когда необходимо достроить объект за другим застройщиком, который был признан банкротом.
Так как все описанные изменения касаются только новых сделок с участием дольщиков, они не решают возникших проблем в сфере долевого строительства до внесения изменений.
В случае если ваши отношения с застройщиком оформлены через ДДУ, и застройщик забросил строительство, то тут особых сложностей по защите прав не возникает. Если дом введен в эксплуатацию, и в отношении застройщика не введена процедура банкротства, то вам срочным образом необходимо признать свое право на квартиру в суде.
Если же застройщика начали банкротить надзорные органы или кто-то из дольщиков, а объект ваш готов лишь на половину, то тут нужно включиться в реестр кредиторов с требованием о передачи жилого помещения и создавать с другими дольщиками ЖСК для достройки своего дома. В таких случаях возможно даже получить субсидию от государства.
В ситуациях, когда отношения с застройщиком изначально оформлены через договор о вступлении в ЖСК, то ситуация не столь радостна. Такой договор не исключает «двойную продажу», срывы сроков, удорожание строительства в процессе реализации и т.д., что обусловлено отсутствием государственной регистрации. Деятельность ЖСК регламентирована в основном уставом, в котором могут быть предусмотрены не самые удобные условия выхода членов из кооператива. Частенько выход из ЖСК сопряжен со штрафами, да и сама процедура достаточно сложная.
Алгоритм погашений требований дольщиков в случае банкротства ЖСК, членами которого они являются, строится по той же схеме, что и в случае банкротства застройщика в соответствии с 214 — ФЗ. Закон позволяет:
- Создание нового ЖСК для достройки объекта незавершенного строительства (следует выполнить множество условий).
- При завершении строительства участникам следует передать жилые помещения в личную собственность.
Таким образом, все действия дольщиков при банкротстве застройщика определяются условиями конкретной ситуации.
Что делать, если застройщик оказался недобросовестным?
Для начала попробуйте обратиться к застройщику с претензией, оформленной в письменном виде. Возможно, удастся решить проблему без судебных тяжб и разбирательств.
Если же застройщик никак не идет на контакт и не готов урегулировать сложившуюся ситуацию мирным путем, то для решения проблемы придется подключать все доступные средства.
- Обращайтесь в полицию.
- Подавайте иски в суд о признании права на незавершенный объект строительства.
- Пишите в СМИ с целью придать резонанс вашей проблеме и привлечь внимание властей.
Также стоит помнить и о том, что вы имеете право на возмещение убытков и компенсацию морального вреда.
Решение столь сложной задачи невозможно без обращения за помощью к юристу, профессионально занимающемуся подобными спорами.
Азим Гасанов, ведущий юрист в сфере споров о недвижимости. Эксперт по защите прав участников долевого строительства