Выбор недвижимости, будь то жилой или коммерческий объект, – дело сложное и ответственное. Ведь стоит недвижимость немало, продать ее не столь и легко. Поэтому к покупке жилой квартиры, офиса, магазина и любого другого объекта недвижимости стоит подходить очень внимательно.
Определитесь с ценовой категорией. Твердое знание «своей» ценовой категории позволяет исключить как слишком дорогие для вас, так и слишком дешевые варианты. Первые вы просто не сможете купить, не располагая должными финансами, а вторые вам нет смысла покупать, так как есть возможность приобрести лучшие варианты. Выставляя объекты по интересующим вас ценовым параметрам, вы значительно убыстрите поиск подходящего варианта.
Решите, каким способом оплаты вы воспользуетесь. Большое значение имеет форма оплаты при покупке недвижимости – наличные деньги, ипотека или кредит, военные и материнские сертификаты. Дело в том, что ряд объектов недвижимости нельзя приобрести в ипотеку или, скажем, с использованием средств материнского капитала. К таким объектам относятся, например, части домовладений или комнаты, имеющие статус доли в общедолевой собственности.
Выберите местоположение объекта. Расположение объекта недвижимости должно отвечать определенным критериям. Если это жилая квартира для себя – выбирайте в том районе, который вас устраивает, если коммерческий объект – тут уже стоит задуматься о выгоде ведения бизнеса в конкретном районе.
Выберите категорию объекта недвижимости. Вы должны четко знать, что вы хотите приобрести. Если это жилой дом, то решите, будет это новостройка или вторичное жилье. Если вторичное жилье, то следует выбрать категорию – современный дом, дом «брежневской» постройки, дом «хрущевской» постройки, «сталинка», дореволюционный фонд, частное домовладение. У каждого из перечисленных видов жилой недвижимости есть свои плюсы и минусы – как в качестве, так и в ценовой категории. Например, дореволюционное жилье практически везде стоит значительно дешевле не только современных квартир, но и «хрущевок» и «сталинок».
Изучите инфраструктуру района. Выбрав заинтересовавший объект недвижимости в подходящем районе, изучите инфраструктуру близлежащей территории. Самые главные критерии при покупке жилья: 1) близость остановки общественного транспорта, 2) близость продуктовых и иных магазинов, 3) расположение поликлиники, школы, детского сада, больницы, 4) удобство подъезда для автомобиля (наличие дороги, характер покрытия), 5) наличие парковки поблизости от дома.
Определите уровень безопасности района. Обычно определить неблагополучный район можно «на глаз» – по внешнему виду местных жителей, состоянию окружающих домов (даже если ваш объект находится в приличном состоянии), наличию большого количества общежитий и коммунальных квартир. Не всегда «криминальная слава» района соответствует действительности, поэтому неплохо ознакомиться и с периодически публикуемой в СМИ статистикой.
Оцените предлагаемый вам дом. Если вы покупаете жилую квартиру или дом, то оцените его характеристики – материал стен и перекрытий, давность ремонта кровли, основных коммуникаций, уточните год постройки и степень изношенности, выясните, не относится ли дом к списку аварийных или не входит в программу сноса. Также, если дом многоквартирный, можно оценить состояние подъезда, присмотреться к соседям, узнать, бывают или нет перебои с водой, электроэнергией.
Оцените качество помещений. Находясь внутри предлагаемого объекта, необходимо оценить качество помещений – менялись или нет коммуникации (водопровод, система отопления, проводка), есть ли интернет и телефон, определить необходимость или отсутствие необходимости скорого ремонта. Следует уделить внимание слышимости из соседних квартир или помещений. Все эти факторы могут повлиять на торг при приобретении объекта недвижимости.
Проверьте юридическую чистоту объекта. Вы должны проверить: 1) соответствие паспортных данных хозяев объекта недвижимости, 2) свидетельство о собственности на объект недвижимости, 3) наличие всевозможных обременений, 4) наличие людей, которые не могут быть выписаны по законодательству РФ. Также необходимо выяснить историю предыдущих сделок с данным объектом, хотя бы в последнее время. Необходимо уточнить наличие или отсутствие перепланировок, пристроек, их статус – узаконены или не узаконены.
Выясните наличие дополнительных бонусов объекта. Есть объекты «перспективные» и неперспективные с точки зрения дополнительных возможностей. Например, частное домовладение, к которому можно пристроить второй этаж или пристройку, более перспективно, чем то, с которым это проделать невозможно. Такие же качества могут быть и у квартиры, и даже комнаты в коммунальной квартире. Это и вероятность выкупа впоследствии соседних помещений, и возможность пристройки балкона, собственного входа, дополнительной комнаты, и возможность преобразования помещений внутри объекта. Любой объект с наличием таких дополнительных бонусов при прочих равных имеет преимущества над аналогичным объектом, но лишенным возможности расширения или совершенствования.
Ольга Клекова, владелец ANGARD REAL ESTATE , топ-брокер по продаже недвижимости