Наталья Хурчакова: в каких случаях может быть решена проблема обманутых дольщиков

Новости

Проблема обманутых дольщиков, как в просторечье называют участников долевого строительства, во многих регионах современной России стоит очень остро. По данным Министерства строительства и ЖКХ России, количество договоров долевого участия, по которым не были исполнены обязательства, в 2019 году выросло до 98 тысяч 570 договоров. 894 объекта не достроены.

Люди заключают договоры долевого участия, рассчитывая приобрести жилую недвижимость по ценам куда меньшим, чем реальная стоимость новостроек на жилищном рынке. Но у компании-застройщика могут возникнуть серьезные проблемы с финансированием строительства, в результате чего работы прекращаются, дома в эксплуатацию не сдаются, и граждане остаются как без квартир, так и без вложенных в долевое строительство финансовых средств.

С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации вступили в силу правила строительства многоквартирных домов, которые фактически станут препятствием на пути к дальнейшему появлению обманутых дольщиков. Средства граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства, будут помещаться на особые счета – эскроу – и храниться до сдачи квартир в эксплуатацию. Но эта законодательная новация работает лишь на предотвращение появления новых обманутых дольщиков, а как быть с теми людьми, которые уже столкнулись с этой проблемой?

Анализ судебной практики показывает, что проблема дольщиков решается несколькими путями. Первый путь – смена компании-застройщика: объект незавершенного строительства передается новой компании, достраивающей его и реализующей недвижимость по рыночной цене. В результате такого хода удовлетворяются денежные требования обманутых дольщиков.

Второй путь – завершение строительства объекта и последующая передача квартир в нем участникам договоров долевого участия, но в этом случае необходимо, чтобы застройщик был найден и располагал соответствующими средствами.

Однако если компания-застройщик банкротится, то дольщикам предстоит включение в реестр кредиторов. Первыми денежные средства от реализации имущества должника получают лица, нуждающиеся в компенсации вреда здоровью, но таковых, как правило, очень мало. Вторая очередь – работники компании-застройщика с долгами по заработной плате, и именно эта многочисленная категория забирает обычно большую часть денег, поскольку у компаний-банкротов чаще всего есть и огромные долги по зарплате. Дольщики включаются в третью очередь кредиторов, но их требования считаются приоритетными и подлежат удовлетворению быстрее, чем требования банков или иных кредитных организаций.

Следует понимать, что получить свои средства кредиторы компании-застройщика могут лишь в том случае, если у этой компании или лиц, несущих субсидиарную ответственность, есть имущество, реализация которого позволяет получить необходимые суммы. В противном случае свои деньги дольщики могут не получить никогда.
Поэтому более оптимальным вариантом становится передача недостроенного объекта недвижимости в собственность дольщиков с последующими действиями последних по поиску или покупателей объекта, или инвесторов, желающих вложить свои средства в его достройку. Стоит отметить, что в настоящее время многие «долгострои» в целом ряде регионов РФ успешно достроены и люди получили квартиры, пусть и с многолетним опозданием и дополнительными финансовыми тратами.

Наталья Хурчакова, адвокат

Газета «DAILY» — Новости России и мира