Как проверить квартиру на обременение

Образование

Покупка вторичной недвижимости легче из-за отсутствия дополнительных проверок. Но это опасно из-за возможных обременений, коммунальных задолженностей или родственников, у которых есть свои виды на квартиру.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных проблем, новый владелец должен провести юридическую проверку недвижимости. С ней помогут нотариус или риелтор. Но если договор оформляется без участия последнего, то покупателю придётся самостоятельно собирать некоторые документы.

Узнать всё о продавце

При покупке квартиры супругами, если у них не оформлен брачный договор, у каждого из них есть право на свою долю. Когда квартира продаётся, то должно быть заверенное нотариусом согласие на сделку. При получении жилья в наследство, подарок или после приватизации согласие не оформляется.

Бывший владелец может продать квартиру даже без согласия второго супруга, но у последнего в течение трёх лет после развода будет возможность подать иск в суд на часть недвижимости.

Покупателям нужно семейное положение продавца в паспорте на 14 странице. Если там указан статут «Разведён», то продавец должен заверить о том, что у бывшего супруга нет прав на квартиру. Для этого нужно получить выписку из ЗАГСа, где будет указано, покупалось ли жилье в браке.

Проверка через Росреестр

На сайте Росреестра https://kartagov.ru/karta/saint-petersburg или публичной кадастровой карте можно проверить статус недвижимости: отсутствие ареста, залога или ипотеки. Нужно заказать выписку из ЕГРН, где жильё проверяется по следующим пунктам:

  1. Аресты. Недвижимость не должна быть арестована.
  2. Обременения. Находится ли жильё в ипотеке или ренте. Если есть ипотека, то продать квартиру можно после разрешения банка. Покупатель выплачивает остаток кредита банку. Наличие обременений по адресу объекта недвижимости можно узнать здесь https://kartagov.ru/proverit-kvartiru, запросив справку онлайн.
  3. Владельцы квартиры. При наличие несовершеннолетнего собственника жильё продаётся при согласии органов опеки.
  4. Основания получения недвижимости продавцом. Если квартира недавно получена в наследство, то другие родственники могут её отсудить. У них есть 10 лет на то, чтобы оспорить своё право.

Также Росреестр может выдать справку о переходе прав на недвижимость. Она обережёт от случаев, когда продавец не рассказал о совладельцах, бывших собственниках и сроках владения жильём. Там указаны способы получения недвижимости, все собственники с имеющимися долями. У выписок нет срока действия, но банкиры и нотариусы зачастую требуют, чтобы была не старше 30 дней.

Запрос документов у продавца

Если выписки из ЕГРН показывают, что с квартирой всё чисто, то это ещё не означает 100% юридическую частоту. Документы, предоставляемые продавцом, нуждаются в проверке.

Если дом построен до 2017 года, то покупателю обязаны предоставить технический паспорт. В нём указаны площадь и планировка жилья. Они должны совпадать с выпиской из Росреестра. Если дом моложе 2017 года, то информация запрашивается в БТИ через МФЦ.

Стоит учитывать, что несколько лет назад площадь квартиры считалась с балконом, но теперь он не входит в общую площадь. Поэтому данные по площади могут отличаться. При переносе стен или дверных проёмов информация по планировке тоже может быть отличной от данных ЕГРН.

Если в жилье проводилась незаконная перепланировка, то его продавать запрещено. Суд может отобрать такую квартиру и продать с торгов. Для продажи её собственником он должен узаконить все изменения и внести актуальные данные в документы.

Перед подписанием договора покупки-продажи квартиры, продавец должен предоставить документы, которые подтверждают его права на собственность. Это может быть один из следующих документов:

  • свидетельство о приватизации;
  • свидетельство о выступлении в наследство;
  • договоры купли-продажи, дарения, мены или ренты;
  • решение суда.

Если права собственности не подтверждены, то нотариус отклонит оформление сделки. При потере документа возможно его восстановление.

Если жильцы ещё не выписались из квартиры, то её можно продать с условием, что до определённого числа они выпишутся. Если этого не произойдёт, то на продавца накладываются санкции.

Граждане старше 18 лет могут выписаться даже при отсутствии нового места регистрации. Дети прописываются с одним из родителей. Если такое место отсутствует, то за детьми сохраняются прописка и право пользования квартирой. Для проверки всех прописанных в жилье людей можно заказать:

  • выписку из домовой книги;
  • архивную выписку из домовой книги или поквартирной карточки.

Справки, срок которых один месяц, могут показать временно выписанных жильцов:

  • без вести пропавшие;
  • солдаты-срочники;
  • пациенты психиатрических больниц;
  • заключённые.

При их наличии лучше искать другой вариант. Любой из этих лиц может вернуться в квартиру и жить там. С регистрации они снимаются только при помощи суда.

Продавец обязан доказать, что у него отсутствуют задолженности по коммунальным платежам. Для этого ему нужно предоставить справки из различных служб. Покупатель может проверить долги с помощью МФЦ, Госуслуг, Единого расчётного центра и УК.

Но даже при наличии задолженности по коммунальным платежам недвижимость можно купить. Покупатель с продавцом должны договориться о вариантах погашения долгов.

Продать квартиру можно без личного присутствия на сделке. Продавец должен оформить доверенность на своего родственника, юриста, риелтора или любого человека, которому он доверяет. Доверенность бывает:

  1. Разовой. Действует на одну сделку.
  2. Специальной. Действует на несколько сделок.
  3. Генеральной. Разрешает делать почти все виды сделок. Не действует только на ипотеку и завещание.

При совершении сделки по доверенности необходимо проверить собственника. Зачастую такие методы используют мошенники. Проверку можно провести с помощью ФССП.

Итог

При покупке проверяются:

  • Семейное положение продавца.
  • Документы на права собственности.
  • Справки от УК и коммунальных служб.
  • Выписки из домовой службы на наличие других прописанных жильцов.
  • Доверитель, если сделка проводится по доверенности.
Газета «DAILY» — Новости России и мира